マイホーム売却で税金はどう変わる？2026年以降のポイントを解説

2026年以降マイホーム売却税制の全体像

マイホームを売却したときにかかる税金は、主に譲渡所得税と住民税で構成されます。
譲渡所得税は、売却して利益が出た場合にのみ課税されるしくみで、給与所得などとは別に税率が決まる分離課税です。
また、復興特別所得税が加算される点や、居住用財産に対する各種特例がある点が、ほかの資産の売却と異なる特徴です。
まずは、この基本的な枠組みを押さえたうえで、2026年以降の見直しを理解することが大切です。

譲渡所得は「譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用」という算式で計算されます。

取得費には、購入代金のほか、仲介手数料や登記費用など取得時にかかった費用が含まれます。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費、建物の解体費用など、売却のために直接必要となった支出が含まれます。
この計算で利益が出た場合に、その年分の所得として確定申告を行い、譲渡した年の翌年に税金を納める流れになります。

土地や建物の譲渡所得では、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得とされ、長期の方が税率は低くなります。

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所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行うため、売却日ではなく年初時点での保有年数が重要です。

さらに、マイホームについては、所有期間が10年を超える場合に軽減税率の特例が適用できる場面があり、今後の税制改正でもこうした区分は維持される方向とされています。
2026年以降は、防衛費などを背景とした税負担見直しの議論が進んでおり、税率や控除要件が変わる可能性があるため、売却タイミングの検討がより重要になります。

2026年以降に変わる主な特例とマイホーム売却への影響

マイホームを売却する際に多くの方が利用する特例として、3,000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率があります。
これらはいずれも居住用財産の譲渡所得から税負担を軽くする制度であり、適用には細かな要件があります。
2026年以降も基本的な枠組みは維持される見込みですが、他の制度との関係や期限の延長・見直しの動きがあり、適用条件の確認がより重要になっています。

そのため、売却を検討する際には「どの特例がいつまで使えるのか」を前提として考えることが大切です。

3,000万円特別控除は、一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円を控除できる代表的な特例です。

一方、所有期間10年超の軽減税率の特例は、長期所有した居住用財産について、課税譲渡所得の一部に低い税率を適用できる仕組みです。
これらの特例は同時に選ぶことができず、どちらを使うか選択する必要があり、税負担は売却価格や取得費によって大きく違ってきます。

さらに、将来の税制改正では適用期限の延長や要件の見直しが行われる可能性もあるため、最新の国税庁資料で確認しながら判断することが望ましいです。

買い替えを前提とする場合には、住宅ローン控除や買換え特例など、別の特例との関係も慎重に整理する必要があります。
買換え特例は、一定の期間内に新たな居住用財産を取得して居住した場合に、譲渡益の課税を将来に繰り延べる制度で、利用できるのは長期譲渡所得が対象です。

一方で、3,000万円特別控除や買換え特例、住宅ローン控除などは、同じ年に同一の居住用財産について重ねて使えない組み合わせがあり、国税庁のチェックシートでも選択関係が整理されています。
買い替えを予定してマイホームを売却する方ほど、「どの制度を優先するか」「どの年分で適用するか」を早い段階で検討しておくことが、2026年以降も税負担を抑えるうえで重要になります。

相続した実家や空き家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除（空き家特例）」が利用できることがあります。

この空き家特例は、一定の条件を満たす相続空き家を売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、令和9年末までの譲渡が対象とされており、2026年以降も引き続き利用できる見通しです。
ただし、令和6年以降は相続人が3人以上の場合に、1人あたりの特別控除額が2,000万円に制限されるなど、要件が一部見直されています。
また、相続した家屋が生前のマイホームとしての要件を満たすかどうかで、一般のマイホーム特例と空き家特例の適用関係が変わるため、「マイホームに該当するかどうか」を事前に整理しておくことが大切です。

自宅の売却タイミングで税金がどう変わるか

まず、自宅を売った年の1月1日時点の所有期間により、譲渡所得が「短期」と「長期」に分かれ、税率が大きく変わります。
国税庁の資料では、所有期間が5年以下なら短期、5年超なら長期とされており、判定は売却した年ではなく、その年の1月1日時点で行われます。
したがって、例えば取得から5年になる直前の年末に売るか、翌年まで待って売るかで、所有期間区分が変わる可能性があります。

さらに、所有期間10年超のマイホームには軽減税率の特例が用意されているため、2026年以降も「所有期間5年超」「10年超」といった年次の分岐点を意識した売却計画が重要になります。

次に、2025年までに売る場合と、2026年以降に売る場合に意識しておきたいのは、適用できる特例の期限や組み合わせです。

現行のマイホームに関する特例の多くは、一定の年度末までの譲渡を対象としており、税制改正のたびに適用期限の延長や内容の見直しが行われてきました。
2026年以降も、3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率といった基本的な枠組みは維持される方向ですが、財務省の税制改正大綱などでは、個別の特例について適用期限の整理や要件の見直しが随時検討されています。

そのため、2025年までに売却した方が有利な特例もあれば、2026年以降に新たな措置が始まる可能性もあり、最新の改正内容と自分の所有期間・居住状況を照らし合わせて判断することが大切です。

また、売却で利益ではなく損失が出る場合には、「損益通算」や「繰越控除」の特例が利用できるかどうかが、売却タイミングを決める重要な材料になります。
国税庁の解説によると、一定のマイホームの譲渡で損失が出たときは、その年の給与所得など他の所得と通算でき、控除しきれなかった分を最大3年間繰り越せる制度があります。

ただし、住宅ローンの有無や残高、買い替えの有無、所得金額の上限、適用期限など、いくつもの条件が設定されており、年をまたいで適用要件を満たさなくなる場合もあります。
このため、損失が見込まれる売却では、どの年分の所得と通算するのが望ましいか、繰越控除を使う前提でいつまでに売るかといった観点から、確定申告を見据えた時期の検討が欠かせません。

2026年以降を見据えたマイホーム売却の進め方

まず、自宅の売却を検討し始めてから実際の引き渡し、そして確定申告までのおおまかな流れを押さえておくことが大切です。
一般的には、売却を意識してから引き渡しまでに数か月以上かかることが多く、その後の確定申告は売却した年の翌年の所定期間内に行います。
そのため、2026年以降の税制を前提に動く場合でも、売却契約日や引き渡し日、代金決済日などの時期を意識して計画することが重要です。

特に、税制上の適用期限や所有期間の区切りとなる年の前後では、準備の開始時期が結果として税負担に影響する可能性があります。

次に、税金面で損をしないためには、事前に整理しておくべき情報を明確にしておく必要があります。
取得費に関する売買契約書や領収書、登記費用の明細、リフォーム工事の請負契約書や領収書などは、譲渡所得の計算において重要な資料になります。
あわせて、住宅ローンの残高証明書や返済計画、実際の居住期間が分かる住民票の写しなども、特例の適用可否や必要書類の確認に役立ちます。
これらを早めに整理しておくことで、2026年以降の制度変更があっても、どの特例が利用できるかを落ち着いて検討しやすくなります。

さらに、自宅の売却タイミングに悩んでいる場合は、将来の住み替え計画や資金計画とあわせて早めに専門家へ相談することが有効です。
売却益が見込まれるのか、売却損が生じる可能性があるのかによって、利用できる制度や適切な売却時期は変わってきます。
また、買い替えを想定している場合には、新しい住まいの取得時期や住宅ローンの組み方も含めて、トータルの税負担を考える視点が欠かせません。
2026年以降の税制の方向性を踏まえながら、早い段階で相談しておくことで、自分に合った売却スケジュールを組み立てやすくなります。

＜マイホーム売却の資金計画もお気軽にご相談ください＞

株式会社リンクラシアでは、名古屋市中村区を中心に、名古屋市でマイホームの売却をご検討されている方のご相談を承っております。

「今売却したら手元にいくら残るのか分からない」
「住宅ローンを完済した後でも資金は残るのか」
「譲渡所得税はどのくらいかかるのか」
「3,000万円特別控除などの特例は利用できるのか」

このような不安をお持ちの方は少なくありません。

当社では、査定価格をご提示するだけでなく、仲介手数料や登記費用、抵当権抹消費用などの諸費用を考慮した手残り金額のシミュレーションや、譲渡所得税の概算試算もあわせてご提案しております。

実際に売却価格が同じであっても、取得費や所有期間、利用できる特例によって、最終的に手元に残る金額は大きく変わることがあります。

そのため、売却活動を始める前に資金計画を把握しておくことで、住み替えや老後資金、相続対策なども含めた将来の計画を立てやすくなります。

「まだ売却するか決めていない」「まずは資金計画だけ知りたい」という段階でも問題ありません。

名古屋市中村区をはじめ、名古屋市内でマイホームの売却をご検討の方は、お気軽に株式会社リンクラシアまでご相談ください。

まとめ

マイホームの売却は、2026年以降の税制変更により、売る年や所有期間によって税金が大きく変わる可能性があります。
特例の使い方や適用期限を正しく押さえることで、数十万円単位の差が出ることも珍しくありません。
「いつ売るのが自分にとって有利か」「どの特例が使えるのか」は、ご家族の状況や今後の住み替え計画によっても変わります。
当社では、売却スケジュールの立て方から税制の整理、必要な書類の準備まで丁寧にサポートしています。
マイホーム売却と税金について少しでも不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

また、株式会社リンクラシアでは、

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