【名古屋市不動産売却】解体費用がない古家付き土地は売れる？売却方法と注意点を解説の画像

【名古屋市不動産売却】解体費用がない古家付き土地は売れる？売却方法と注意点を解説

不動産売却 2026.06.07

筆者宇野雄也

不動産キャリア19年

お客様一人ひとりの「こうしたい」を形にするために、日々全力で向き合っています。
不動産は人生の大きな節目に関わる仕事だからこそ、安心して相談できる“身近な存在”でありたいと思っています。

どんな小さな疑問でも気軽にお声がけください。
丁寧なご説明と迅速な対応で、「この人に任せてよかった」と思っていただけるよう、誠心誠意サポートいたします。

皆さまとの出会いを楽しみにしています。

名古屋市で古家付き土地を手放したいのに、解体費用を用意できず途方に暮れていませんか？

解体費用がないからといって、必ずしも売却をあきらめる必要はありません。
実は、古家付き土地の状態のままでも、工夫次第でスムーズに売却を進める方法があります。
また、買主との条件の決め方や、公的制度の活用方法を知っておくことで、負担を抑えながら解決できる可能性も高まります。
この記事では、解体費用をかけずに名古屋市で古家付き土地を売却する具体的な方法や、判断のポイントを分かりやすく整理してご紹介します。
今の不安を少しずつ手放せるよう、順を追って確認していきましょう。

弊社では、名古屋市中村区を中心に、

・不動産売却査定

・相続不動産のご相談

・空家相談

・住み替え相談

・売却時の税金相談

・手残り金額シミュレーション

なども承っております。

「まだ売却するか決めていない」

「まずは査定価格だけ知りたい」

という段階でも大丈夫です。

まずはお気軽に無料査定をご利用下さい。

↓↓無料査定はこちら↓↓

【目次】

・解体費用が払えない古家付き土地とは
・解体費用なしで古家付き土地を売却する3つの方法
・古家を解体せず売却するメリット・デメリット
・解体費用がない所有者が確認すべき公的制度と相談先
・まとめ

解体費用が払えない古家付き土地とは

古家付き土地とは、老朽化して建物としての価値が低い住宅が残ったままの土地を指すことが多いです。
不動産取引の場面では、建物部分の評価はほとんど行われず、実質的には土地の価格が中心に見られます。
一方で、固定資産税の計算上は、老朽化した空き家であっても一定の条件を満たす住宅が建っている土地として扱われるため、小規模住宅用地であれば課税標準額が評価額の1/6に軽減される住宅用地特例の対象になる場合があります。
そのため、古家付き土地は、市場での評価と税金の扱いが一致しにくい特徴があると言えます。

しかし、古家が長期間使われずに放置されると、建物の老朽化が進み、倒壊や外壁の落下などの危険性が高まります。
また、雑草の繁茂やごみの不法投棄、害虫・小動物の発生などにより、周辺の生活環境や景観に悪影響を与えることもあります。
こうした状態が続くと、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村から助言や指導、勧告などの行政措置を受ける可能性があります。

特に、著しく保安上危険、衛生上有害、景観を損なうなどと判断されると「特定空家等」と認定されるおそれがあるため、放置は大きなリスクになります。

特定空家等に認定され、改善の勧告を受けても対応しない場合には、その敷地について固定資産税の住宅用地特例が解除されることがあります。

この場合、小規模住宅用地であれば課税標準額が評価額の1/6から通常の評価額に戻るため、固定資産税が最大で約6倍、都市計画税も約3倍まで増える可能性があるとされています。
一方で、古家の解体には相応の費用が必要で、手元資金に余裕がない所有者は、解体費用を準備できずに老朽化した建物を抱えたまま固定資産税や維持管理費だけを負担し続ける状況に陥りがちです。

このように、解体費用を捻出できない所有者は、安全面・近隣への迷惑・税負担のいずれの面からも、早期に対応方針を検討せざるを得ない立場に置かれやすいと言えます。

項目	古家付き土地の現状	所有者が抱えやすい課題
市場での評価	建物価値乏しく土地中心評価	解体前提の値引き要請懸念
老朽化リスク	倒壊危険や景観悪化のおそれ	特定空家等指定や苦情不安
税金負担	特例適用も解除で負担増加	解体費用なく税負担のみ継続

解体費用なしで古家付き土地を売却する3つの方法

解体費用を用意できない場合でも、名古屋市で古家付き土地は売却方法を工夫することで手放すことが可能です。
代表的なのは、「古家を残したまま現況のままで売る方法」、「買主に解体を任せる条件をあらかじめ取り決める方法」、「売却代金の一部を解体費用に充てる方法」の3つです。
それぞれ契約内容や価格の決め方が異なりますので、仕組みを理解したうえで検討していくことが大切です。

ここでは、解体費用を自前で用意せずに売却する際の基本的な考え方を整理します。

まず、古家付き土地のまま売却する方法では、「現況有姿渡し」として建物を含めた状態のまま引き渡すのが一般的です。
この場合、解体やリフォームは買主の判断と負担となるため、売主は事前に解体費用を支払う必要がありません。
一方で、建物の状態や雨漏りなどの不具合については、事前に分かる範囲で説明し、売買契約書の特約で契約不適合責任をどの程度負うか明確にしておくことが重要です。
また、現況のまま引き渡すことを条件に、価格交渉を受けることも多いため、値下げの余地も含めた売却計画が求められます。

次に、買主負担で解体してもらう方法としては、売買代金から解体費用相当額を差し引いた価格で合意する形がよく用いられます。
木造住宅の解体費用は、名古屋市で一般的に1坪あたり3〜6万円前後が目安とされており、建物の延べ床面積や立地条件によって総額が変わります。

そのため、あらかじめ解体業者の見積書などを参考におおよその費用感を把握し、「解体は買主負担」「売買価格は解体費用分を考慮した金額」といった条件を、売買契約書の特約条項として明記しておくことが大切です。

最後に、売却代金の一部を解体費用に充てる方法としては、古家付き土地のまま売却し、その代金を受け取った後に別途所有する他の建物の解体に充てるケースや、金融機関からのつなぎ資金を利用して解体後に売却代金で返済するケースなどがあります。

いずれにしても、解体費用の概算や売却価格の見込み、仲介手数料や税金などの諸費用を一覧にして、手取り額からどの程度解体費用に回せるか試算しておくことが欠かせません。
事前に資金計画を立てることで、売却後の資金不足や予定外の出費を避け、無理のない形で古家付き土地を手放しやすくなります。

売却方法	解体費用の負担者	主なポイント
現況有姿のまま売却	買主が解体費用負担	契約不適合責任の整理
買主負担で解体前提	買主が費用負担	解体費用分を価格に反映
売却代金を解体に充当	売主が代金から負担	資金計画と手取り額試算

古家を解体せず売却するメリット・デメリット

古家を解体せずにそのまま売却する最大のメリットは、売主が解体費用を用意しなくてよい点です。
一般的に木造住宅の解体には数十万円から数百万円単位の費用が必要になるため、手元資金に余裕がない場合には大きな負担になります。

そこで古家付き土地として市場に出すことで、解体費用をかけずに売却代金を受け取れる可能性があります。
結果として、預貯金を取り崩さずに相続税や他の支出に備えやすくなることが期待できます。

一方で、古家を残したままの売却は、購入希望者の層が狭まりやすいというデメリットがあります。
建物の老朽化が進んでいる場合、多くの買主は解体や大規模リフォームを前提に検討するため、その負担を見込んだ値下げ交渉を受けやすくなります。

例えば、土地としての相場が1,500万円のエリアに、築40年の空家が残っていたとします。

売主様としては、
「古家付きでも土地相場が1,500万円だから、1,500万円で売れるだろう」

と考えがちですが、買主は別の視点で考えます。

購入後に買主が建物を解体する予定であれば、

・解体費用150万円～250万円
・建物滅失登記費用
・庭木や残置物の処分費用

などの負担が発生するため、

「解体費用がかかるなら、その分価格を下げてほしい」

という交渉になるケースが少なくありません。

実際には、

土地相場1,500万円－解体費用200万円＝購入希望価格1,300万円

という考え方をする買主様が多いのが現状です。

その結果、本来であれば1,500万円前後で売却できた可能性がある土地でも、建物の老朽化が進んでいることで値下げ交渉を受けやすくなり、売却価格に影響することがあります。

ただ、この場合下記のような疑問を持たれる方もいると思います。

ケース① 売主が解体する場合

売却価格 1,500万円－解体費用 200万円＝手取り1,300万円

ケース② 古家付きで売る場合

売却価格 1,300万円(解体費用値引き)＝手取り1,300万円

理論上は同じなのでは？と疑問に思われる方もいるのではないでしょうか？

ただし、実務では次の点が違います。

更地になっている土地は、買主からすると

・土地の形状が分かりやすい
・建築計画が立てやすい
・解体費用を心配する必要がない

ため、購入を検討できる方が増える傾向があります。

実際に同じ土地でも、更地にしたことで問い合わせ件数が増えたり、売却期間が短縮されたりするケースは少なくありません。逆に古家付きのまま売却される場合は、解体費用以上の価格交渉を求められるケースもありました。

もちろん解体費用は必要になりますが、「少しでも高く売りたい」「早く売却したい」という場合は、更地にして販売した方が有利になることもあります。

このように、解体費用を負担しない代わりに売却価格が抑えられやすい点は、慎重に比較する必要があります。

さらに判断材料として重要になるのが、固定資産税と空き家対策に関する法的なリスクです。
建物が老朽化し、管理が不十分な状態になると、空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づき「管理不全空家」や「特定空家」に該当すると判断されるおそれがあります。

市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税に適用されている住宅用地特例が解除され、税負担が数倍に増える可能性があると国土交通省や総務省の資料で示されています。

古家付き土地を売却するかどうか検討する際には、将来の固定資産税負担や、指導や勧告を受ける前に処分できるかどうかも含めて総合的に判断することが大切です。

比較項目	古家を残して売却	解体してから売却
売主の初期費用負担	解体費用の負担不要	解体工事費用の一括負担
売却価格への影響	値下げ交渉を受けやすい	更地として価格を見込みやすい
固定資産税や法的リスク	管理不全空家等の指定リスク	老朽空き家リスクの解消

解体費用がない所有者が確認すべき公的制度と相談先

古家付き土地の解体費用を用意できない場合でも、各自治体が実施している空き家対策事業や解体補助金の有無を確認することが大切です。
国土交通省の空き家対策特設サイトでは、市区町村が空き家対策計画を定め、老朽化した空き家の除却や活用を支援していることが示されています。

具体的な補助金の内容や募集状況は自治体ごとに異なるため、自治体の空き家対策ページや空き家ガイドブックから、対象となる工事内容、補助率、申請期限などを確認することが重要です。
また、補助金は着工前の申請が条件とされることが多いため、解体工事を急ぐ前に制度の有無と利用条件を必ず確認しておくと安心です。

解体費用や空き家の取り扱いを検討するにあたっては、空き家対策特別措置法と固定資産税の住宅用地特例の仕組みを理解しておく必要があります。
空き家対策特別措置法では、倒壊の危険性が高いなど周囲に悪影響を及ぼす空き家を市区町村が「特定空家」に指定し、指導や勧告、命令、最終的には行政代執行による除却まで行える仕組みが整えられています。

さらに、この法律に基づき勧告を受けた特定空家等については、固定資産税の住宅用地特例が適用されず、土地に係る税負担が大きくなる取扱いが設けられています。
住宅用地特例は、住宅の敷地について固定資産税の課税標準を軽減する制度ですが、適切な管理を怠り特定空家等として勧告を受けると、この軽減措置が外れる可能性があるため注意が必要です。

古家付き土地の売却や活用について不安がある場合は、公的な相談窓口や専門家に早めに相談することが有効です。
各地の宅地建物取引業協会では、不動産全般や空き家に関する無料相談窓口を設けており、空き家の活用方法や売却の進め方について助言を受けることができます。

また、全国宅地建物取引業協会連合会が作成した空き家相談対応マニュアルでは、所有者からの相談に対し、法令や税制、公的制度の情報を整理して案内する体制が示されています。
自治体が設置する空き家相談窓口や、不動産の専門家と連携した相談体制を活用すれば、公的制度の確認から売却方法の検討まで、段階的な手順を相談しながら進めることができます。

確認すべき制度・窓口	主な内容	古家付き土地所有者の活用ポイント
自治体の空き家対策事業	解体補助金や活用支援	着工前に補助対象や申請期限を確認
空き家対策特別措置法	特定空家指定と指導・勧告	放置によるリスクと是正措置を把握
固定資産税の住宅用地特例	土地の税負担を軽減する仕組み	特定空家等で特例が外れる可能性に注意
公的・専門家相談窓口	空き家や売却に関する無料相談	制度確認から売却方法まで段階的に相談