空家放置の代償とは名古屋で何が起こる？売却か管理か迷う所有者の判断軸

空家放置の代償とは？名古屋の所有者リスク

空家を長期間放置すると、建物や設備の老朽化が進み、台風や地震の際に外壁材や屋根材の飛散、倒壊などの危険性が高まります。

さらに、庭木や雑草が繁茂すると、害虫や小動物が発生しやすくなり、ごみの不法投棄や放火の標的となるおそれも指摘されています。
加えて、落書きや外壁の汚れ、壊れた塀などがそのまま放置されることで景観が損なわれ、周辺一帯の住環境や不動産価値にも悪影響を及ぼします。

このように、空家放置は所有者だけでなく、近隣住民や地域全体にとっても深刻な問題になり得るのが実情です。

こうした問題への対策として、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、全国の自治体で空家対策が進められています。

同法では、倒壊などの危険や衛生・景観面で著しい悪影響を及ぼすおそれがあるものを「特定空家等」と位置付け、市町村長が助言・指導・勧告・命令や行政代執行まで段階的に措置できる仕組みが定められています。

名古屋市でも適切な管理が行われていない空家の存在が、防災、衛生、景観等の面から地域の生活環境に深刻な影響を及ぼしているため、名古屋市では空家等の適切な管理について定めた「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」を平成26年4月1日に施工しております。

また、改正により、新たに「管理不全空家等」という区分が設けられ、放置すると特定空家等になり得る空家についても、早い段階から是正を促す枠組みが整えられました。

このように、法制度上も空家を放置しないことが強く求められている状況です。

名古屋で空家を所有している場合も、所有者には空家を適切に管理し、近隣に被害や不安を与えないよう努める責任があります。
管理が行き届かず、屋根材や外壁材の落下、樹木の倒木、害虫の大量発生などによって隣地の建物や人に損害を与えた場合には、民法上の損害賠償責任を問われる可能性があります。

また、雑草が繁茂して通行を妨げたり、不審者のたまり場となったりすると、苦情が行政に寄せられ、指導や改善要請を受けることにもなりかねません。

名古屋で空家を抱える所有者としては、日頃から建物と敷地の状態を確認し、近隣からの目線を意識しながら、将来の活用や売却も含めて計画的に対応していくことが重要です。

空家放置で増える税金・維持費と経済的な代償

まず押さえておきたいのは、空家を長期間放置すると、税金や維持費の負担がじわじわと増えていくことです。
特に、建物の管理が不十分な状態が続き、地方公共団体から特定空家等に該当すると判断されると、固定資産税等の住宅用地特例が解除される可能性があります。

住宅用地特例が外れると、土地にかかる固定資産税等が大きく増加するおそれがあり、所有者にとっては見過ごせない経済的な代償となります。

このため、名古屋で空家を所有している場合も、建物の状態や管理状況には常に注意を払うことが重要です。

住宅用地特例は、一定の条件を満たす住宅用地について、固定資産税の課税標準を最大で評価額の約6分の1、都市計画税を約3分の1とする仕組みが一般的です。

しかし、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、著しく老朽化し倒壊等のおそれがあるなど、周辺の生活環境の保全上問題が大きいと判断された特定空家等については、この特例を適用しない運用が認められています。
その結果、同じ土地であっても、適切に管理された住宅と、危険な状態まで放置された空家とでは、土地の税負担に大きな差が生じることになります。

空家を維持するつもりであっても、適切な管理を怠ると税負担の面で不利になることを理解しておく必要があります。

税金以外にも、空家を維持する場合には、火災保険料や地震保険料、最小限の電気・水道などの基本料金、敷地や建物の管理に伴う費用が発生します。

実際には、空家であっても火災や自然災害のリスクは残るため、保険を解約せず継続する所有者が多く、その分の支出が毎年積み重なります。

さらに、庭木の剪定や雑草の除去、雨漏りや外壁の補修といった維持管理を専門業者へ依頼すると、その都度まとまった費用が必要です。

このように、賃料収入がない空家であっても、税金と維持費の合計は決して小さくなく、長期的には大きな経済的負担になり得ます。

老朽化した空家が危険な状態となり、周辺の生活環境を著しく害していると判断された場合、地方公共団体が行政代執行で解体や撤去を行うことがあります。

この行政代執行に要した費用は、原則として所有者に請求され、支払われないときは滞納処分の対象となることがあります。
解体費用は建物の規模や構造によって異なりますが、数十万円から数百万円規模になる例もあり、所有者にとっては一度に多額の支出を強いられる可能性があります。

日常的な管理を行わずに放置した結果として、税金の増加だけでなく、解体費用まで含めた大きな経済的代償を負うおそれがある点は、しっかり認識しておくことが大切です。

＜空家を「とりあえず放置」したことで後悔されたお客様のお話＞

ご相談頂いたのは、50代の男性のお客様でした。

お父様がお亡くなりになり、名古屋市内の戸建住宅を相続されたものの、

・思い出のある家だったこと
・荷物整理がなかなか進まなかったこと
・親族間で意見がまとまらなかったこと

などが重なり、数年間、空家のままになっていました。

初めてお会いした際、お客様が話されたのは、

「固定資産税くらいなら払っておけばいいと思っていたんです」

たしかに、毎年固定資産税は発生するので、このように思われる方は多いと思います…。

ですが、実際にはそれだけでは済みませんでした。

空家になってからも、

・固定資産税
・火災保険料
・草刈りや庭木の手入れ費用
・定期的な換気や見回り
・水道や電気の基本料金

など、さまざまな費用が継続して発生していました。

さらに、年数が経つにつれて、

・雨樋の破損
・外壁の劣化
・雑草や越境枝の問題
・室内のカビや湿気

も目立つようになっていきました。

特に空家は、人が住まなくなると想像以上に傷みが進みます。

換気をしないだけでも湿気や臭いがこもりやすくなりますし、庭木や雑草も短期間で大きく伸びてしまいます。

実際にお客様も、近隣の方から、

「雑草がかなり伸びていますよ」

「木の枝が隣地に入っています」

と連絡を受けることが増え、精神的な負担も大きくなっていったそうです。

このように、空家は、住んでいなくても維持費がかかります。

現地写真はこちら↓

結果的に、親族間での話も解決され、売却することとなりましたが、数年後には、売却条件も大きく変わっていました。

今回の物件は築30年の戸建住宅だったため、売却時には建物価値というより、「土地」として検討されるケースが中心ですので、私の査定も、土地値での査定額と、「古家付きの土地」として販売を開始しました。

また、お客様の方で、
・建物解体費用
・確定測量費用

もご負担されることをご了承頂き、売却準備自体はしっかり進めることが出来ました。

ただ、それでも空家期間が長くなったことで、結果的にマイナスになってしまったと感じた部分がありました。

特に大きかったのが、「周辺相場の変化」です。

査定の段階で事例を調べると、数年前であれば周辺でも土地を探しているお客様が比較的多く、価格も今より動いていた時期でした。レインズでの成約事例も、数年前の方が成約件数も多いエリアでした。

しかし、空家のまま時間が経つうちに、

・近隣で似た条件の土地が増えた

・新築価格高騰の影響で買主の動きが鈍くなった
・住宅ローン金利上昇を気にするお客様が増えた
・建築費高騰で土地予算を抑える買主が増えた

など、市場環境が徐々に変わっていきました。

実際、土地を探されているお客様でも、

「建物価格が高いから、土地は少し抑えたい」

「総額が上がりすぎる」

という理由で、以前より価格にシビアな方が増えている印象があります。

また、空家期間が長い物件は、買主側から

「長く売れていない理由があるのでは？」

「近隣トラブルはないか？」
「地盤や権利関係に問題はないか？」

と警戒されやすくなる傾向もあります。

実際には問題がなくても、「長期間動いていない物件」というだけで慎重に見られてしまうことは少なくありません。

さらに、築30年クラスの空家は、建物を解体していても、

・雑草管理
・不法投棄対策
・近隣からの見え方
・防犯面

など、土地の維持管理は継続して必要になります。

お客様からも、

「空家の間は、ただ固定資産税を払うだけだと思っていた」

というお話がありましたが、実際には「時間経過による市場変化」の影響がかなり大きかった事例でした。

不動産は、同じ物件でも「いつ売るか」で結果が大きく変わることがあります。

特に空家は、
「まだ使わないからそのまま」

と後回しになりやすい一方で、時間が経つほど売却条件が不利になっていくケースも少なくありません。

名古屋市で空家を手放さず管理し続ける選択肢

名古屋市で空家を所有したままにする場合でも、定期的な管理を行うことで建物の劣化や周辺への悪影響を抑えることができます。

基本となるのは、換気や通水、室内外の清掃、庭木や雑草の手入れ、設備の点検を継続して行うことです。
国土交通省などの資料でも、空家は放置せず、点検と修繕を繰り返すことが重要とされています。
空家を売却するか迷う段階でも、まずはこうした日常的な管理を怠らないことが、将来の選択肢を広く保つうえで大切です。

また、老朽化を抑えるには、管理内容だけでなく点検・修繕の「周期」を意識することが重要です。
一般的には、雨漏りやひび割れなどの外装チェックや屋根・外壁の点検は年に数回行い、劣化が見つかった場合は早めに補修することが推奨されています。

一方で、数年単位で長期放置してしまうと、構造部材の腐朽や設備の故障が進み、結果として大規模修繕や解体が必要になるおそれがあります。

このように、定期的な点検と長期放置とでは、将来必要となる費用や空家の安全性に大きな差が生じます。

さらに、空家をきちんと管理しながら、将来の活用や処分方法を検討しておくことも欠かせません。
国土交通省の情報でも、空家は適切に管理しつつ、売却や賃貸、用途変更などの活用方針を早めに考えることが望ましいとされています。

例えば、賃貸で需要が見込めそうであれば、室内や外観の修繕を行っていれば、賃貸の用途として利用すること出来ますし、結果的に修繕費用を回収して、その後も賃料収入として運用出来ることもあります。

空家を手放すかどうか結論が出ていない場合でも、管理を続けることで資産価値の低下や周辺環境への悪影響を抑えられます。

そのうえで、空家放置の代償と管理に要する負担や将来の活用可能性を比較しながら、段階的に方針を整理していく考え方が有効です。

名古屋市の空家は売却すべきか考える判断基準

ここ数年の名古屋市は、全体的に不動産価格が上昇傾向でした。

特に、

・再開発エリア
・駅徒歩圏
・名駅アクセスが良いエリア

は価格上昇が続いていました。

一方で、

・駅から遠いエリア
・築古戸建が多い住宅地
・人口減少傾向エリア

は、売却に時間がかかるケースも増えています。

つまり現在の名古屋市は、

「どこに空家を持っているか」

によって、今後の資産価値がかなり変わる状況になっています。

実際の売却では、

・どの価格帯で出すか

・解体するか残すか
・土地で売るか中古で売るか

など、空家の状態やエリアによって戦略がかなり変わります。

特に最近の名古屋市は、

「売れやすいエリア」
「時間がかかるエリア」

の差が以前より大きくなっています。

まずは、

・今の相場
・周辺の売出状況
・維持費
・需要層

を整理したうえで、今後どうするかを考えることが判断基準となりそうです。

空家を売却すべきかどうかを考える際には、まず現在の管理負担や費用負担が生活に支障を与えていないかを整理することが大切です。

遠方から定期的に通わなければならない場合や、清掃・庭木の手入れが追いつかず近隣から指摘を受けるようであれば、その時点で売却を含めた見直しのタイミングと言えます。

また、人が住んでいない住宅は劣化の進行が早く、老朽化が進むほど修繕費が増えたり、売却時の評価が下がったりしやすくなります。

周辺環境への影響が目立ち始める前に、空家放置による代償と今後の維持方針を冷静に比較することが重要です。

売却に踏み切る前には、権利関係の整理ができているかを必ず確認する必要があります。

相続した空家で相続登記が済んでいない場合や、複数人の共有名義になっている場合には、売却手続きの前提として登記や共有者全員の合意が求められます。

さらに、土地の境界があいまいなままでは、測量や隣地所有者との確認に時間と費用を要し、売却条件にも影響します。
建物内部の雨漏りや設備不良などの状態も、後のトラブルを避けるため、把握できる範囲で点検し、売却時には分かる事項を誠実に伝えることが大切です。

一方で、空家を放置したままにして管理不全が進むと、周辺の生活環境への悪影響から、法令に基づく指導や勧告、命令へと進む可能性が高まります。
行政代執行により解体等が行われた場合、その費用は原則として所有者負担となるため、経済的な負担は非常に大きくなります。

このような空家放置の代償を考えると、老朽化が進む前や、管理に不安を覚えた段階で、早めに専門家へ相談し、自分に合った売却や活用の方向性を検討することが賢明です。

相談の場では、売却の可否だけでなく、費用や手続きの流れ、将来のリスクまで含めて整理できるため、納得感のある判断につながりやすくなります。

まとめ

空家を放置すると、老朽化や防災・防犯・衛生・景観など、多方面で大きな代償が生じます。
さらに、特定空家等や管理不全空家等に該当すれば、固定資産税等の優遇が外れ、行政代執行による解体費用まで負担するおそれもあります。
一方で、適切に管理しながら将来の活用や売却を検討すれば、リスクを抑えつつ資産として生かす道も見えてきます。
空家をどうするか迷われている方は、放置による損失が大きくなる前に、ぜひ当社へご相談ください。
お客様の状況に合わせて、管理と売却の両面から丁寧にサポートいたします。

また、株式会社リンクラシアでは、

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