相続登記義務化で放置は危険？不動産売却に潜むリスクを解説

相続登記義務化の背景と対象不動産

相続登記の義務化は、所有者の所在が分からない土地の増加が深刻な社会問題となったことを大きな契機として導入されました。
国土交通省などの調査では、不動産登記簿だけでは所有者の所在が判明しない土地が全国で相当の割合に達しており、その主要な原因の多くが相続の際に登記名義の変更をしていないこととされています。

その結果、公共事業や民間の土地取引が進めにくくなり、地域のまちづくりや防災対策にも支障が生じていました。
こうした状況を改善するため、相続をきっかけとした名義変更を確実に行う制度として、相続登記の申請義務化が整備されたのです。

併せて、適切に管理されていない空き家や空き地の増加も、相続登記義務化の背景として重要なポイントです。
所有者不明土地や、相続人の誰も管理していない建物が放置されると、老朽化や倒壊の危険、雑草やごみの放置などにより近隣住民の生活環境に悪影響が出るおそれがあります。

また、行政が防災やインフラ整備のために土地の活用を検討しても、権利関係が不明確なままでは手続きに時間と費用がかかり、結果として地域全体の活力低下につながりかねません。
そのため、相続の段階できちんと登記情報を更新し、誰が所有し責任を負うのかを明らかにすることが求められているのです。

相続登記の義務化が対象とする不動産の範囲は、土地だけでなく、その上に建つ建物も含まれます。
具体的には、宅地や農地、山林などの土地に加え、居住用や事業用の建物も、相続によって取得した場合には所有権の移転登記が必要になります。

相続登記とは、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変更する手続きであり、これにより相続人が法律上の所有者として権利と責任を明確に負うことになります。
相続による名義変更は、売買や生前贈与と異なり、権利の取得原因が「相続」である点が特徴であり、相続人全員の関係性を踏まえた登記内容とすることが重要です。

相続登記義務化の期限と罰則を詳しく解説

相続登記の申請義務は、2024年4月1日に施行された新しい不動産登記法の仕組みです。
相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、「自己のために相続開始を知った日」から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

ここでいう「知った日」とは、被相続人の死亡と自らが相続人であること、そして相続財産に不動産が含まれることを認識した時点を指すとされています。

長期間放置されてきた相続登記を解消するための、国全体の大きな制度変更だといえます。

過去に行われた相続についても、義務の対象となる点に注意が必要です。

2024年4月1日以前に不動産を相続していた場合でも、原則として「2027年3月31日までに相続登記」を行わなければなりません。
この期限までに登記をしないうえ、正当な理由がないと判断されると、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となる可能性があります。

相続登記を長く放置したままにしておくほど、期限の管理や必要書類の収集が難しくなるため、早めの対応が重要です。

一方で、期限内に手続を進めることが難しい事情がある場合の救済措置も整えられています。

たとえば、遺産分割協議がまとまっていない場合や、相続放棄を検討している段階、あるいは一部の相続人の住所が分からない場合などです。

このようなときには、相続人が自ら相続人であることなどを申し出る「相続人申告登記」を行うことで、3年以内の申請義務を果たしたものと扱われます。
そのうえで、遺産分割の成立後に、分割内容に応じた相続登記を改めて申請する流れになります。

相続登記を放置したときの主なリスク

相続登記をしないまま不動産を持ち続けると、まず困るのが売却や賃貸、担保設定が思うように進まなくなる点です。
登記簿上の名義人と実際の相続人が一致していない不動産は、原則として売買契約や抵当権設定の前提を満たしていないと扱われます。

その結果、買主や金融機関から取引自体を断られたり、契約後に登記ができずトラブルになるおそれもあります。
相続登記を早期に済ませておくことが、不動産を柔軟に処分するための最低条件といえます。

相続登記を長期間放置すると、時間の経過とともに相続人が増え、権利関係が複雑になっていきます。

複数の世代にまたがって相続が重なると、法定相続人の数が増え、連絡の取れない親族が含まれることも珍しくありません。
このような状態になると、将来売却しようとしても全員の同意を得るための調整に多くの時間と費用がかかります。
国土交通省の資料でも、相続登記が行われないことが所有者不明土地の一因となり、処分や利活用を難しくしているとされています。

また、相続登記を放置した不動産は、管理が行き届かず空き家や空き地となり、周辺環境へ悪影響を及ぼすリスクがあります。
雑草の繁茂やごみの不法投棄、建物の老朽化による倒壊危険などが生じると、近隣から苦情や行政からの指導を受ける可能性があります。

国土交通省や法務省の資料では、管理されない土地建物が災害時の支障や害虫発生、景観悪化などの要因になっていることが指摘されています。
適切な管理や活用を行うためにも、相続登記を済ませて責任の所在を明確にしておくことが重要です。

不動産売却を見据えた相続登記と早期対策

相続した不動産を売却するためには、まず相続登記によって名義を相続人名義に変更しておくことが必要です。
相続登記が完了していないと、売買契約を結んでも所有権移転登記ができず、買主へ確実に権利を引き渡せません。
一般的な流れとしては、相続人や相続財産の確認を行い、遺言書や遺産分割協議の内容を整理したうえで相続登記を申請し、その後に売却価格の検討や売却条件の調整へ進みます。

このように、相続登記は不動産売却の出発点となる重要な手続きです。

相続登記義務化後は、まず相続人と相続財産の範囲を正確に把握することが基本となります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式や住民票の除票などを取得し、誰が法定相続人となるかを確認したうえで、不動産の登記事項証明書や固定資産税関係書類から対象不動産を洗い出します。

その後、遺言書の有無や遺産分割協議の結果に応じて登記の内容を決め、登記申請書と添付書類を作成し、不動産所在地を管轄する法務局に申請する流れとなります。
事前に必要書類と手順を整理しておくことで、売却に向けた準備もスムーズに進めやすくなります。

相続登記を放置しないためには、期限と手順を早い段階で把握し、計画的に進めることが大切です。

義務化により、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要となるため、相続発生時にはカレンダーや手続きメモなどで期限を可視化して管理するとよいでしょう。
また、相続人が多い場合や必要書類の収集に不安がある場合には、早めに専門家や公的機関の窓口へ相談し、法定相続情報証明制度や相続人申告登記などの公的制度も積極的に活用することが有効です。
こうした早期対策により、将来の不動産売却の選択肢を確保しやすくなります。

＜「売る予定はなかったけど、相続登記だけはやっておいて良かった」実際にあったお客様のお話＞

先日、不動産売却のご相談を頂いたお客様のお話です。

お客様は60代の男性で、お父様がお亡くなりになった際に名古屋市内のご実家を相続されました。

ただ、ご自身は既に持ち家に住まわれていたため、相続した実家に住む予定はありませんでした。

とはいえ、すぐに売却するつもりもなく、

「とりあえずそのままにしておこうかな」

という状態だったそうです。

そんな中、相続手続きの際に司法書士の先生から、

「今は売る予定がなくても、相続登記だけは済ませておいた方がいいですよ」

と言われ、相続登記だけは早めに完了されていました。

それから数年が経ち、空家のまま管理を続けていましたが、

・毎年かかる固定資産税

・庭木や雑草の手入れ
・建物の老朽化
・空家管理の負担

などが気になるようになり、売却を考えるようになったそうです。

そこで査定のご依頼を頂き、売却のお手伝いをさせて頂くことになりました。

実際に売却準備を進める中で、お客様が何度も話されていた言葉があります。

「登記だけでもやっておいて本当に助かりました。」

不動産を売却する際は、名義が売主様になっていなければ売却することができません。

もし相続登記が終わっていなければ、

まず戸籍を集めて、相続人を確認して、遺産分割協議を行い、司法書士へ依頼して、という手続きが必要になります。

相続から何年も経っている場合は、

「兄弟が県外に住んでいる」
「連絡が取りづらい」
「相続人がさらに増えている」

ということも珍しくありません。

実際、相続登記が終わっていないために、売却まで数ヶ月以上かかってしまうケースもあります。

今回のお客様は、相続登記が既に完了していたため、査定から販売開始までスムーズに進めることができました。

売却後にお客様から、

「当時は登記費用がもったいないと思っていたけど、今思えば一番やっておいて良かったことかもしれないですね。」

と笑いながら話されていたのが印象に残っています。

不動産売却のご相談を受けていると、

「まだ売るか決めていない」
「相続したばかりだから後で考える」

という方も多くいらっしゃいます。

もちろん、無理に売却を決める必要はありません。

ただ、将来的に売却する可能性が少しでもあるのであれば、相続登記だけは早めに済ませておくことをおすすめします。

いざ売ろうと思った時に慌てないためにも、事前の準備が後々大きな差になることを、改めて感じた事例でした。

まとめ

相続登記の義務化により、不動産を相続したら原則3年以内に名義変更を行うことが求められます。
放置すると過料の可能性だけでなく、売却や賃貸が進まず、将来の手続きや費用の負担も大きくなります。
早めに相続人や不動産の内容を整理し、売却の予定がある場合はその流れも含めて計画しておくことが重要です。
当社では、相続登記の段階から売却まで一連の流れをわかりやすくサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

また、株式会社リンクラシアでは、

このような不動産売却に関する重要ポイントを、

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