名古屋市の相続登記と未登記増築は売却前に確認を 名義変更が売却価格や影響範囲を左右する

名古屋市で相続登記義務化と未登記増築の基本

令和6年4月1日から、不動産の相続登記は法律上の義務になりました。
相続により不動産を取得した相続人は、その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

また、令和6年3月31日以前に取得した相続分についても、令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
期限を過ぎると過料の対象となる可能性がありますので、早めに手続の準備を進めることが大切です。

名古屋市内に土地や家屋を所有している方が亡くなった場合、その不動産については相続登記が完了するまでの間、市税上の所有者を明らかにするための申告が求められます。

具体的には、現に土地・家屋を所有している相続人などが「現所有者」として申告する「現に所有している者の申告制度」が設けられています。
この申告により、市は固定資産税・都市計画税の課税や納税通知書の送付先を把握します。
登記名義が亡くなった方のままでも、申告を行うことで税金に関する連絡が現所有者に届くしくみになっています。

相続した建物に増築部分があるにもかかわらず、その部分が登記されていない状態を一般に「未登記の増築部分」といいます。

建物については、まず建物の存在や規模を公的に明らかにする「建物表題登記」や、増築内容を反映させる「表題部変更登記」を行い、その後に所有者を記録する「所有権保存登記」や「所有権移転登記」を行う流れになります。
表題登記や表題部変更登記は建物の物理的な状況を示すのに対し、所有権登記は誰の名義かという権利関係を示す点が異なります。
増築部分が未登記のままだと、登記簿上の建物面積や構造と実際の建物に差が生じるため、相続登記や売却の前に整えておくことが重要です。

未登記の増築部分が売却に与える具体的な影響

建物の登記簿に記載されている床面積や構造と、実際の建物の状態が異なる場合、売買契約書に記載する内容をどうそろえるかが大きな課題になります。
特に、登記されていない増築部分があると、売主と買主の間で「どこまでを対象とするのか」という認識のずれが生じやすく、重要事項説明の段階から話が停滞するおそれがあります。

また、金融機関の住宅ローン審査では、登記簿の内容を前提に担保評価が行われるため、登記と現況が食い違うと、融資実行までの手続きが長引いたり、条件が変わったりする場合があります。

その結果、決済日を延期せざるを得なくなり、売買契約全体のスケジュールに影響が出る可能性があります。

相続登記や名義変更をしないまま長期間放置すると、相続人の人数が増え、誰がどの割合で権利を持っているのか分かりにくくなります。
不動産登記の名義が被相続人のままで、増築部分も未登記で残っている場合、相続人全員の同意を得て売却条件をまとめるだけでも大きな負担になります。

さらに、相続が複数回発生すると、連絡先が分からない相続人が現れ、いわゆる所有者不明に近い状態となり、売却や建て替えなどの処分が極めて困難になるおそれがあります。
不動産を相続したことや権利の取得を知った日から一定期間内に相続登記を行う義務が法律で定められているため、その意味でも早めの名義整理が重要です。

未登記の増築部分がある建物でも、実際には固定資産税や都市計画税が課税されている場合があります。
名古屋市では、土地や家屋の所有者が亡くなった場合、相続登記が完了するまでの間は現に所有している方が申告書を提出し、新たな納税義務者の決定が行われます。

しかし、登記簿上の床面積と課税対象となっている床面積が異なると、固定資産税評価額や将来の住宅用家屋証明書の取得に影響し、買主側の税負担や登記手続きに不安材料を残します。
売却前に未登記部分の有無と固定資産税の課税状況を整理しておくことで、売買契約後のトラブルや追加の手続き負担を抑えやすくなります。

名古屋市で相続した未登記増築部分の名義整理の流れ

未登記の増築部分がある建物を相続した場合は、名義や面積などの内容を、登記簿と固定資産税の台帳の双方で整理することが重要です。
まず、名古屋法務局で相続登記を行い、所有者名義を現状に合わせることが基本になります。
そのうえで、建物の面積や構造が登記簿と異なる場合には、建物表題登記や表題部変更登記を行い、実際の増築内容を反映させます。

相続登記の申請期限は、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内とされているため、この期間を意識して早めに準備を進める必要があります。

相続登記の際には、被相続人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍・住民票、遺産分割協議書など、相続関係を証明する書類を揃えることが出発点になります。
建物表題登記や表題部変更登記が必要な場合には、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを正確に申請書へ記載し、増築部分を含めた現況が登記簿上にも反映されるようにします。

名古屋法務局では、相続登記義務化に関する案内や登記手続案内が公表されており、相続登記の義務やおおまかな手順が示されています。
登記の具体的な書類作成や添付資料について不安がある場合は、早い段階で専門家へ相談することで、手戻りを防ぐことができます。

一方で、固定資産税・都市計画税の納税情報は、名古屋市が管理する家屋台帳や土地台帳に基づいています。
登記が完了するまでの間は、地方税法上の「現に所有している者」を把握するため、名古屋市の「現に所有している者の申告制度」に基づく申告や、登記されていない家屋の台帳上の所有者変更の届出が必要となる場合があります。
相続により所有者が変わったのに登記が遅れるときは、「固定資産現所有者申告書」により名古屋市へ申告することが求められており、申告を行うことで家屋台帳上の所有者が変更されます。

増築部分が未登記であっても、評価証明書の取得や税務上の手続が必要となることがあるため、名古屋市の案内に沿って、相続登記とあわせて名義整理を進めることが大切です。

相続登記と未登記増築を整理してから売却するための実務ポイント

名古屋市で相続した実家を売却する前には、まず登記簿に記載された内容と、実際の建物の状態を丁寧に照らし合わせることが重要です。
特に、相続登記が完了しているか、所有者欄が被相続人のままになっていないかを確認することが欠かせません。
あわせて、過去の増築やリフォームの有無、建築確認の内容と異なる増築がないかなども整理しておくと、売却時の説明が明確になります。
こうした事前確認により、売買契約や決済の場面で慌てることを防ぎ、手続全体を円滑に進めやすくなります。

次に検討したいのが、未登記部分の登記手続と売却スケジュールとの調整です。

令和6年4月以降は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、令和6年4月1日より前の相続でも、原則として令和9年3月31日までに登記を行う必要があります。
未登記増築がある場合には、建物表題登記や表題部変更登記を行ったうえで所有権登記を整え、売却までに必要な期間を見込んでおくことが大切です。

また、固定資産税評価額や登録免許税などの費用も、評価証明書や住宅用家屋証明の要件を確認しながら、早めに概算を把握しておくと安心です。

さらに、将来の再相続や住所変更登記の義務化も見据えて、名義整理を計画的に進めることが望ましいです。
令和8年4月からは、登記簿上の所有者について住所や氏名が変わった場合、変更日から2年以内に変更登記を行うことが義務付けられる予定とされています。

名古屋市では、相続登記が完了するまでの間、土地や家屋を現に所有している方が申告書を提出する制度があり、未登記家屋についても台帳上の所有者変更の手続が用意されています。
相続登記と未登記増築の整理は、一度に解決しようとすると負担が大きくなりがちですので、売却を決めた段階で早めに相談し、段階的に進めることが、将来のトラブルを防ぐうえでも有効です。

まとめ

相続登記の義務化により、相続した不動産の名義整理と未登記の増築部分の解消は、先延ばしにできない重要な手続きになりました。
登記簿と現況が違うまま放置すると、売買契約の遅れや追加費用、相続人間トラブルや将来の再相続の複雑化といったリスクが高まります。
早い段階で相続登記と増築部分の登記、各種申告の全体像を整理し、売却までのスケジュールと費用を見通しておくことが安心への近道です。
当社では、相続登記や未登記増築の相談から売却まで一括してサポートしていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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