「不動産売却を考え始めたけれど、何から始めればいいのか分からない…」

「査定価格が会社によって違いすぎて、どこを信じればいいの？」

このようなお悩みは、初めて不動産を売却される方の多くが感じる不安です。

名古屋市中村区を中心に、不動産売却・購入・相続・空き家対策など幅広いご相談に対応する株式会社リンクラシアでは、初心者の方にも分かりやすく、安心して売却を進められる情報提供を大切にしています。

不動産売却は、最初の査定価格の見極めが成功の大きなカギです。

この記事では、

• ・不動産査定価格の仕組み
• ・なぜ会社によって査定価格が違うのか
• ・高額査定の注意点
• ・名古屋市中村区で売却成功するためのポイント
• ・査定以外に準備すべきこと

を初心者の方にも理解しやすく徹底解説します。

無料売却査定・ご相談受付中

「売却するか迷っている段階」でも大丈夫です。
名古屋市中村区の不動産売却なら、お気軽にご相談ください。

1. 不動産査定価格とは？

不動産査定価格とは、

「現在の市場で、この価格なら売却できる可能性が高い」と不動産会社が判断する予測価格

です。

2. 不動産査定価格の3つの算出方法

原価法とは、「今この家をもう一度建てたらいくらかかるか？」を基準に考える査定方法です。

そして、その金額から「築年数分だけ価値が下がっている」と考えて計算します。

例えばあなたのご自宅が、

・10年前に建てた戸建

・当時の建築費：2,000万円

だったとします。

建物は年数が経つと価値が下がります。

例えば：築10年 → 約80％の価値

とすると、2,000万円 × 80％ ＝ 1,600万円(建物価格)

これに、土地価格(1200万円だとします。)を足すと最終的な査定価格となります。

例：再建築費：2,000万円、築10年：80％評価

・土地：1,200万円

・建物：2,000万円 × 80％ = 1,600万円

・総額：1,600万円(建物) + 1,200万円(土地) = 2,800万円

原価法はこう考えると分かりやすいです。

「建物（今いくらで作れるか − 古くなった分）＋ 土地の価格」

③ 収益還元法（投資用不動産）

収益還元法とは、「この物件が将来どれだけお金を生むか」で価格を決める方法です。

不動産会社は、単に相場だけで査定しているわけではなく、「この価格なら投資家が購入するか」という視点（＝利回り）を前提に査定価格を決めています。

あなたが投資家だとします。

■2つの物件の家賃収入を比較した場合

収益物件の場合、価格を判断するうえで重要なのは 「その物件が年間でどれくらい家賃収入を生むか」です。

上記の例では、A物件の方がB物件より年間家賃収入が多いため、 一般的にはA物件の方が高く評価されやすいと考えられます。

では価格はどう決まる？

ここで出てくるのが「利回り」です。

利回りとは、「この物件に対して何％の利益が出るか」

例：利回り6％の場合

投資家はこう考えます。

「年間120万円入るなら、6％で考えると…」

120万円 ÷ 6％ ＝ 2,000万円

つまりこういうことです！

「年間120万円稼げる物件は、約2,000万円の価値がある」

年間収益を利回りで割って価格算出。

例：アパートの場合

• 年間家賃：120万円
• 利回り：6％

120万円 ÷ 6％ = 2,000万円

このアパートは約2,000万円の価値

というように、投資家が求める利回りから逆算して価格が決まります。

そのため、不動産会社は、

・エリア（人気・需要）

・築年数

・空室リスク

・管理状況

などを考慮して、「この物件なら何％で売れるか（＝想定利回り）」を設定し、
そこから査定価格を算出しています。

つまり、同じ物件でも利回りを「5％で見込む会社」と「7％で見込む会社」では、査定額が数百万円以上変わることもあります。

このように、収益物件の査定は、

「いくらで売れるか」ではなく「投資家が納得する利回りになる価格はいくらか」
という考え方で決まっているのが大きな特徴です。

＜理由①：参考事例が違う＞

• ・名駅周辺
• ・本陣
• ・中村公園
• ・岩塚

同じ中村区でもエリア差が大きく、採用事例で価格差が出ます。

＜理由②：担当者の経験差＞

地域密着会社は、

• ・学区需要
• ・再開発影響
• ・駅距離
• ・投資需要

などを把握している場合が多いです。

＜理由③：媒介契約目的の高額査定＞

専任媒介契約取得のため、相場より高い価格提示をする会社も存在します。

高額査定のリスク（相場2,800万円の場合）

4. 不動産売却初心者が失敗しない査定価格の見極め方

・説明力

• ・レスポンスの速さ
• ・地域知識
• ・デメリット説明
• ・誠実さ

④ 一括査定サイト活用時の注意

便利ですが、「営業電話増加」・「高額査定競争」

もあるため、地域密着会社との直接比較も重要です。

＜売却相談する前に準備しておいた方が良い書類＞

• ・登記簿謄本
• ・公図
• ・固定資産税通知書
• ・建築確認書
• ・測量図
• ・リフォーム履歴 

名古屋市中村区は、名古屋駅を中心とした再開発の影響で、
エリアごとに需要の差が大きいのが特徴です。

そのため、売却時は「どこにあるか」で戦略が変わります。

① 名古屋駅周辺エリア（名駅・太閤・則武など）

＜特徴＞

・投資需要が非常に強い

・単身者・法人需要が多いため、投資用物件も人気

・再開発の影響で人気継続

・土地価格が高く、希少性が高い。

・名古屋駅徒歩圏内のため、土地、マンション・戸建ては全体的に価格が高い傾向

② 本陣・中村公園エリア（住宅地）

＜特徴＞

・ファミリー層が中心

・マンション・戸建需要あり

・名古屋駅周辺に比べると比較的価格は安定

・名古屋駅寄りになると価格が高くなる

③ 岩塚・八田エリア（価格重視層）

＜特徴＞

・比較的価格帯が低い

・ファミリー層が中心

・買主は「価格に敏感」

Q. 査定だけでも依頼可能？

A. はい、無料査定可能です。

Q. 一番高い会社を選ぶべき？

A. いいえ。根拠確認が重要です。

Q. 周囲に知られず売却可能？

A. 可能です。広告方法調整で対応できます。

Q. 売却時の税金は？

A. 譲渡所得税が発生する可能性があります。3000万円特別控除活用も重要です。

Q. 売却期間目安は？

A.マンション：3〜6ヶ月、戸建：4〜8ヶ月、土地：6〜9ヶ月以上

8. まとめ

名古屋市中村区で不動産売却を成功させるためには、

・査定額だけで判断しない

• ・査定根拠を確認
• ・複数社比較
• ・担当者の質確認
• 
  
• 不動産売却成功のカギは、

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＜動画で学ぶメリット＞

• ・音声で分かりやすい
• ・初心者でも理解しやすい
• ・査定価格の考え方がより具体的
• ・売却時の注意点を実践的に理解できる
• 
  
• ＜こんな方におすすめ＞

• ・文章だけでは理解しにくい方
• ・通勤中や空き時間に学びたい方
• ・不動産売却の流れを映像で把握したい方