名古屋市中村区の不動産売却｜売却費用・税金・手残りを初心者向けに分かりやすく解説
名古屋市中村区で不動産売却をご検討中の方へ
「不動産を売却したいけれど、
実際にいくら手元に残るのか分からない…」
そんな不安を感じていませんか？
不動産売却では、査定価格だけに目が行きがちですが、実際には、
- ・仲介手数料
- ・登記費用
- ・測量費用
- ・解体費用
- ・税金
など、さまざまな費用が発生します。
特に初めて不動産を売却される方は、
「税金はどれくらいかかるの？」
「ローンが残っていても売却できる？」
「測量や解体って必要？」
「思ったより費用がかからない？」
といった疑問や不安を感じる方が非常に多いです。
この記事では、名古屋市中村区を中心に不動産売却のご相談を承っている不動産会社として、
不動産売却時にかかる費用や税金について、初心者の方にも分かりやすく具体例を交えながら解説していきます。
「これから売却を考え始める方」
「査定は取ったけれど手残りが分からない方」
「相続した不動産の売却を検討している方」
にも参考になる内容になっておりますので、ぜひ最後までご覧下さい。
弊社では、名古屋市中村区を中心に、
- ・不動産売却査定
- ・相続不動産のご相談
- ・空き家相談
- ・住み替え相談
- ・売却時の税金相談
- ・手残り金額のシミュレーション
なども承っております。
「まだ売却するか決めていない」
「まずは査定価格だけ知りたい」
という段階でも問題ありません。
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1.不動産売却で本当に大切なのは「手残り金額」
不動産売却を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのが、
「自分の家はいくらで売れるのか？」
という査定価格です。
もちろん査定価格は重要ですが、実はそれ以上に大切なのが、
「最終的にいくら手元に残るのか」
という「手残り金額です。」
例えば、3,000万円で家が売れたとしても、
- ・仲介手数料
- ・登記費用
- ・解体費用
- ・測量費用
- ・税金
などがかかるため、3,000万円すべてが残るわけではありません。
実際には、
「思ったより費用がかかった…」
「税金をこんなに払うとは知らなかった…」
というケースも少なくありません。
特に初めて不動産を売却される方は、
「売却価格”だけでなく、“手残り」まで把握しておくことが重要です。
2.不動産売却にかかる費用は大きく4種類
不動産売却時にかかる主な費用は、以下の4つです。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う成功報酬 |
| 登記費用 | 抵当権抹消などの費用 |
| 実費 | 測量・解体・残置物処分など |
| 税金 | 譲渡所得税 |
物件によって必要な費用は変わります。
特に土地や古家付き物件は、
測量や解体費用が高額になるケースもあるため注意が必要です。
3.仲介手数料はいくらかかる？
仲介手数料とは、
不動産会社へ支払う「成功報酬」です。
売れたときだけ発生する費用で、
売れなければ原則発生しません。
法律上の上限は、
「売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」
で決められています。
＜具体例｜3,000万円で売却した場合＞
- 3,000万円 × 3％ ＝ 90万円
- 90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円
- 96万円 ＋ 消費税10％
→ 105万6,000円
これが仲介手数料の上限になります。
4.登記費用（抵当権抹消）の基礎知識
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、
「抵当権抹消」が必要になります。
抵当権とは？
「銀行が住宅ローンを貸す代わりに設定している担保です。」
この抵当権が残ったままだと、
基本的に不動産を売却することはできません。
＜費用の目安＞
一般的には、
- ・登録免許税
- ・司法書士報酬
を合わせて、
1万5,000円〜3万円程度
が相場です。
ちなみに、売却時にローンが残っていても大丈夫？
初心者の方から非常によくある質問です。
結論から言うと、
「売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消する」
のが一般的です。
＜決済日の流れ＞
| 順番 | 手続き内容 | 誰が行うか | 初心者向けの説明 |
|---|---|---|---|
| 1 | 決済場所に関係者が集まる | 売主・買主・不動産会社・司法書士・銀行担当者 | 売却代金の支払いや登記手続きを同時に進めるために、関係者が集まります。 |
| 2 | 買主から売主へ残代金を支払う | 買主 | 売買代金のうち、契約時の手付金を除いた残りのお金を売主へ支払います。 |
| 3 | 売主が住宅ローンを完済する | 売主・銀行 | 売主にローンが残っている場合、受け取った売却代金で住宅ローンを完済します。 |
| 4 | 銀行が抵当権抹消に必要な書類を渡す | 銀行担当者 | ローン完済を確認した銀行が、抵当権を外すための書類を司法書士へ渡します。 |
| 5 | 司法書士が登記手続きを行う | 司法書士 | 買主への所有権移転登記と、売主側の抵当権抹消登記を法務局へ申請します。 |
| 6 | 鍵や関係書類を引き渡す | 売主 | 登記や支払いの確認後、買主へ鍵や必要書類を引き渡します。 |
| 7 | 決済・引渡し完了 | 全員 | 売買代金の支払い、ローン完済、登記申請、鍵の引渡しが終わると売却手続きが完了します。 |
「ローンが残っているから売れない」
というわけではありません。
5.測量・解体・残置物処分などの実費とは？
ここは物件によって差が大きい部分です。
① 境界確定測量
古い土地や相続した土地では、
境界が不明確なケースがあります。
その場合、
30万円〜60万円程度
の測量費用が必要になることがあります。
なぜ測量が必要？
理由は、買主が建築プランを作れないからです。
例えば、
- ・隣地との境界が曖昧
- ・越境の可能性がある
- ・面積が登記と違う
このような状態だと、
買主は不安になり購入を避ける傾向があります。
そのため、売却前に仮測量を行うことで、
- ・越境確認
- ・面積差異確認
- ・建築計画の検討
が可能になります。
② 古家解体費用
古家付き土地の場合、
更地渡しで売却するなら
解体費用が発生します。
目安
30坪程度の木造住宅で、
100万円〜200万円程度
が一般的です。
ただし、
- ・鉄骨造
- ・RC造
- ・地下付き
- ・前面道路が狭い
などの場合は、
さらに費用が高くなることがあります。
③ 残置物撤去・外構撤去費用
戸建やマンションの売却では、残置物撤去費用や外構撤去費用が発生します。
| 物件種別 | 主な費用項目 | 費用目安 | 具体例・注意点 |
|---|---|---|---|
| 戸建 | 残置物処分 | 5万円〜30万円 | 家具・冷蔵庫・エアコン・大量の荷物など。荷物量が多いほど費用が増加。 |
| 戸建 | 外構撤去 | 10万円〜100万円 | 古いカーポート・物置・ブロック塀などの撤去費用。 |
| 戸建 | 軽修繕 | 数万円〜数十万円 | 壁紙補修・設備修理・簡易クリーニングなど。 |
| 戸建 | 現況有姿での売却 | 値引き交渉発生の可能性 | 残置物10万円・外構撤去20万円・軽修繕10万円などを理由に、40万円〜50万円の値引き交渉になるケースもある。 |
| マンション | 残置物処分 | 10万円〜15万円 | 家具・家電・生活用品などの撤去費用。 |
| マンション | 測量費用 | 不要なケースが多い | 土地境界確認が不要なケースが一般的。 |
| マンション | 解体費用 | 不要なケースが多い | 建物解体を伴わない売却が一般的。 |
6.不動産売却で発生する税金（譲渡所得税）
譲渡所得税が発生します。
＜計算方法＞
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋売却費用）
＜具体例＞
- 売却価格：3,000万円
- 購入価格：2,000万円
- 購入時費用：200万円
- 売却費用：150万円
の場合、
3,000万円 −（2,000万円＋200万円＋150万円）
＝ 650万円
この650万円に対して税金がかかります。
税率は、物件の所有期間で税率が変わります。
5年以下（短期譲渡）
約39.63％
5年超（長期譲渡）
約20.315％
＜税額比較＞
| 所有期間 | 税率 | 譲渡所得 | 税額目安 | ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡（5年超） | 20.315% | 650万円 | 約132万円 | 所有期間が5年を超える場合は税率が低くなるため、税負担を抑えやすい。 |
| 短期譲渡（5年以下） | 39.63% | 650万円 | 約257万円 | 所有期間が5年以下の場合は税率が高く、税金が大きく増える。 |
| 比較結果 | - | 650万円 | 差額：約125万円 | 同じ利益でも所有期間によって税額が100万円以上変わるケースがある。 |
同じ利益でも、
税金が100万円以上変わることがあります。
7.3,000万円特別控除とは？
上記により、不動産売却で利益が出たら税金が発生することはお伝えさせて頂きましたが、
マイホームの売却では、
利益から最大3,000万円まで控除できる制度があります。
具体例
利益650万円の場合
650万円 − 3,000万円＝ マイナス
つまり、
税金0円
になります。
実際、
ご自宅売却では
この制度により税金ゼロになる方も多いです。
注意｜税金ゼロでも確定申告は必要！
ここは非常に重要です。
3,000万円控除を使う場合、
「税金がゼロでも確定申告が必要」
になります。
「税金がかからないから申告不要」
ではないため注意しましょう。
8.相続した不動産売却で注意したいポイント
相続不動産では、
「親がいくらで購入したか分からない」
ケースがあります。
これが税金に大きく影響します。
購入価格が分からない場合
取得費を、
「売却価格の5％」
で計算されることがあります。
＜比較＞
| 比較項目 | 購入価格が分かるケース | 購入価格が分からないケース |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費 | 2,000万円 | 150万円（売却価格の5％） |
| 売却費用 | 150万円 | 150万円 |
| 譲渡所得（利益） | 850万円 | 2,700万円 |
| 利益差額 | - | 1,850万円増加 |
| 税金への影響 | 税負担を抑えやすい | 税金が大幅に増える可能性あり |
| 注意点 | 購入時の契約書・領収書があると有利 | 取得費資料がないと概算取得費5％で計算される |
利益が1,850万円も変わる可能性があります。
そのため、物件購入当時の
- ・売買契約書
- ・領収書
- ・ローン資料
などは、
できるだけ早く探しておくことが大切です。
9.実際にいくら残る？手残りシミュレーション
それでは、ここまでの内容を踏まえて手残りを計算してみます。
例えば、
3,000万円で売却した場合。
| 項目 | 金額 | 内容説明 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 不動産が実際に売れた金額 |
| 仲介手数料 | ▲105万円 | 不動産会社へ支払う成功報酬 |
| 登記費用 | ▲3万円 | 抵当権抹消などの司法書士費用 |
| 残置物処分費用 | ▲15万円 | 家具・家電・荷物などの処分費用 |
| 税金 | ▲0円（3000万円控除利用） | マイホーム特例により譲渡所得税が発生しないケース |
| 最終手残り金額 | 約2,877万円 | 売却価格から各費用を差し引いた後に残る金額 |
最終手残り
→ 約2,877万円
このように、
「売却価格(3,000万円)」と「実際に残るお金(2,877万円)」は違います。
10.不動産売却で失敗しないための注意点
『査定価格だけで判断しない！』
高く査定されても、
- ・実際には売れない
- ・値下げ前提
- ・費用説明が不十分
というケースもあります。
大切なのは、
「手残りベース」で比較すること
です。
11.まとめ
不動産売却では、
- ・仲介手数料
- ・登記費用
- ・測量
- ・解体
- ・税金
など、さまざまな費用が発生します。
しかし、
事前に把握しておくことで、
多くのトラブルは防ぐことができます。
特に、
- ・ローン残高確認
- ・測量必要性
- ・税金試算
- ・残置物整理
などは、早めに動くほど有利になります。
不動産売却は、
「知らなかった」で数十万円〜数百万円変わることもある世界です。
だからこそ、
「迷ったらまず動く。」
これが非常に大切です。
名古屋市中村区で不動産売却をご検討中の方へ
弊社では、
名古屋市中村区を中心に、
- ・不動産売却
- ・相続不動産
- ・空き家相談
- ・住み替え
- ・投資物件売却
など幅広く対応しております。
「まだ売るか決めていない」
「まずは査定だけ知りたい」
という段階でも問題ありません。
お気軽にご相談下さい。
【YouTubeでも分かりやすく解説中】
この記事の内容は、株式会社リンクラシアのYouTubeチャンネルでも、初心者の方にも分かりやすく動画で解説しています。
不動産売却は、
「文章だけではイメージしにくい」
「専門用語が難しい」
と感じる方も少なくありません。
動画では、実際の売却事例や具体例を交えながら、
不動産売却にかかる費用や税金、手残り金額について詳しく解説しております。
＜動画で学ぶメリット＞
- ・音声で分かりやすく理解できる
- ・初めての不動産売却でもイメージしやすい
- ・査定価格と手残りの違いが具体的に分かる
- ・売却時の注意点を実践的に学べる
- ・通勤中や空き時間でも気軽に視聴できる
＜こんな方におすすめです＞
- ・文章だけでは理解しにくい方
- ・不動産売却をこれから検討している方
- ・相続した不動産の売却で悩んでいる方
- ・名古屋市中村区で売却相談先を探している方
- ・売却後にどれくらい手元に残るか知りたい方
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