【完全ガイド】不動産売却の媒介契約とは？3種類の違い・メリット・選び方を徹底解説
「媒介契約とは何か分からない」「どの契約を選べばいいのか不安」と感じている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産売却を進めるうえで必ず必要になる「媒介契約」について、
種類ごとの違いやメリット・デメリット、失敗しない選び方まで分かりやすく解説します。
また、名古屋市中村区を中心に、不動産売却・購入・相続・空き家対策など、
幅広いご相談に対応しております。初めての方でも安心してご相談いただけるよう、実務に基づいた情報をお届けしています。
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1.媒介契約とは？不動産売却に必要な理由
不動産を売却する際、必ず必要になるのが「媒介契約」です。
媒介契約とは、
不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約のことをいいます。
この契約を結ぶことで、不動産会社は次のような業務を行うことができます。
・不動産ポータルサイトへの掲載
・広告活動（チラシ・ネット掲載）
・購入希望者の紹介
・内覧対応
・価格交渉
・契約書類の作成
・引き渡しまでのサポート
つまり、媒介契約を結ばなければ
不動産会社は売却活動を行うことができません。
不動産売却において、媒介契約は「スタートライン」であり、
売却の方向性を決める非常に重要なポイントです。
2.媒介契約の種類と違い（専任・一般・専属専任）
媒介契約には次の3種類があります。
- ・専属専任媒介契約
- ・専任媒介契約
- ・一般媒介契約
この3つの違いは、主に次の2点です。
①依頼できる不動産会社の数
②売主自身が買主を見つけられるか
■簡単にまとめると
・専属専任 → 1社のみ＋自己発見NG
・専任 → 1社のみ＋自己発見OK
・一般 → 複数社OK＋自己発見OK
| 種類 | 依頼数 | 自己発見 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社 | ✕ | スピード重視・最優先対応 |
| 専任媒介 | 1社 | 〇 | バランス型 |
| 一般媒介 | 複数 | 〇 | 拡散力重視 |
3.専属専任媒介のメリット・デメリット
＜メリット＞
専属専任媒介は、最も「不動産会社の本気度が高い」契約です。
・担当者が最優先で対応
・広告活動が積極的
・週1回の報告義務で安心
不動産会社としては「必ず自社で売る案件」になるため、
最も力を入れて販売活動を行う傾向があります。
＜デメリット＞
・他社に依頼できない
・囲い込みリスクがある
・自己発見取引ができない
特に注意したいのは「囲い込み」です。
これは、不動産会社が他社からの紹介を断り、
自社だけで売却しようとする行為です。
＜向いている人＞
・早く売りたい人
・転勤や期限がある人
・担当者を強く信頼している人
4.専任媒介のメリット・デメリット
＜メリット＞
専任媒介は「バランス型」の契約です。
・1社に集中して依頼できる
・自己発見取引が可能
・販売力と自由度の両立
例えば、知人や親族に売る可能性がある場合でも、
柔軟に対応できるのが特徴です。
＜デメリット＞
・他社に依頼できない
・囲い込みのリスクがある
＜向いている人＞
・バランス重視の方
・担当者に任せたいが自由度も欲しい方
・売却期限があるが急ぎすぎていない方
5.一般媒介のメリット・デメリット
＜メリット＞
・複数社に依頼できる
・情報拡散力が高い
・競争によって積極的な営業が期待できる
複数の会社が同時に販売することで、
買主に見つかる可能性が高まります。
＜デメリット＞
・優先度が下がりやすい
・報告義務がない
・対応の質に差が出る
不動産会社としては「他社で決まる可能性がある」ため、
力を入れにくいという側面があります。
＜向いている人＞
・高く売りたい人
・時間に余裕がある人
・複数社を比較したい人
6.媒介契約の選び方【目的別で考える】
迷った場合は「目的」で選ぶと分かりやすいです。
・早く売りたい → 専属専任
・バランス重視 → 専任
・高く売りたい → 一般
ただし最も重要なのは「担当者」
実は媒介契約よりも重要なのが、
「担当者の質です！」
＜良い担当者の特徴＞
・説明が分かりやすい
・デメリットも正直に話す
・売却戦略が具体的
・レスポンスが早い
どの契約でも、担当者次第で結果は大きく変わります。
7.媒介契約でよくある失敗と注意点
初心者の方がよくやる失敗です。
①違いを理解せず契約する
「よく分からないまま専任で契約してしまった」
これは非常に多いです。
②査定価格だけで決める
高い査定＝良い会社ではありません。
③1社だけで決める
必ず2〜3社比較しましょう。
8.媒介契約と売却価格・期間の関係
よくある疑問として、
「どの契約が一番高く売れるのか？」
という質問があります。
結論
媒介契約より「戦略と担当者」で決まる
ただし傾向として
・専属専任 → スピード重視
・一般媒介 → 価格重視
となるケースが多いです。
9.よくある質問（FAQ）
「媒介契約についてよくいただく質問をまとめました」
Q：媒介契約は無料ですか？
A：はい、媒介契約自体に費用はかかりません。
不動産会社への報酬（仲介手数料）は、売却が成立したときにのみ発生します（成功報酬）。
Q：媒介契約の期間はどれくらいですか？
A：一般的には3ヶ月間です。
期間満了後は更新や契約変更も可能です。
Q：途中で媒介契約を変更することはできますか？
A：はい、可能です。
契約期間満了後に他の媒介契約へ変更したり、別の不動産会社へ依頼することができます。
ただし、契約期間中の解約は条件があるため、事前に確認しておくことが大切です。
Q：囲い込みとは何ですか？違法ですか？
A：囲い込みとは、不動産会社が他社からの購入希望者の紹介を断り、自社だけで売却しようとする行為です。
これは売主にとって不利になる可能性があり、現在は規制も強化されています。
そのため、
・販売状況の報告があるか
・レインズ登録されているか
などを確認することが重要です。
Q：一般媒介は売れにくいですか？
A：一概には言えませんが、売れにくくなるケースもあります。
理由は
・担当者の優先度が下がる
・広告に力を入れにくい
ためです。
ただし、人気エリアや適正価格であれば、一般媒介でも問題なく売れるケースもあります。
Q：専任媒介は損をしますか？
A：いいえ、損をするとは限りません。
むしろ、担当者がしっかり動くため、早期売却につながるケースも多いです。
重要なのは
「担当者の質」と「売却戦略」です。
Q：複数社に依頼した方がいいですか？
A：査定の段階では、必ず2〜3社に依頼することをおすすめします。
ただし、媒介契約後は
・1社に任せる（専任）
・複数社に任せる（一般）
どちらが良いかは状況によって変わります。
Q：媒介契約で売却価格は変わりますか？
A：媒介契約の種類よりも、
価格設定
販売戦略
担当者の対応
によって大きく変わります。
ただし、
・専属専任 → スピード重視
・一般媒介 → 価格重視
の傾向はあります。
Q：どの媒介契約が一番選ばれていますか？
A：実務上は「専任媒介」が最も多いです。
理由は
・1社にしっかり任せられる
・自己発見も可能
というバランスの良さです。
Q：媒介契約を結ばないと売却できませんか？
A：基本的に不動産会社を通じて売却する場合は、媒介契約が必要です。
ただし、
・知人に直接売る
・個人間売買
などの場合は不要です。
Q：不動産会社はどうやって選べばいいですか？
A：次のポイントを確認しましょう。
・説明が分かりやすい
・デメリットも説明する
・売却戦略が具体的
・レスポンスが早い
また、必ず2〜3社を比較することが重要です。
10.まとめ（動画でも解説しています）
今回は、不動産売却における媒介契約について解説しました。
ポイントをまとめると
・媒介契約は売却のスタート
・3種類の違いを理解することが重要
・目的に応じて選ぶ
・最も重要なのは担当者
また、今回の内容は
YouTubeでも実務ベースで分かりやすく解説しています。
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